Sebelum anda menekuni bisnis properti, maka anda wajib memilik ketrampilan berikut ini.
1. Ketrampilan untuk mendapatkan transaksi properti dibawah harga pasar. Untuk mendapatkan properti dibawah harga pasar dapat menggunakan cara-cara berikut:
(a) Memanfaatkan situasi diskon, lelang, atau dari penjual yang merasa dirugikan atas properti yang dimilikinya sehingga ia ingin cepat-cepat menjual propertinya, orang butuh duit karena mau bagi-bagi warisan, sakit keras dan butuh biaya untuk berobat, termasuk suami-istri yang mau cerai dan lagi berantem. Orang yang butuh cepat untuk menjual propertinya tidak selalu dalam kesulitan, tapi bisa juga karena pemilik properti ini memiliki peluang bisnis yang lebih besar hingga ia mengorbankan’ propertinya. Nah, untuk mendapatkan informasi properti yang demikian itu, tentu perlu ketrampilan dan networking yang luas.
(b) Properti yang bermasalah. Bagi orang lain, sebuah property bisa dianggap sebagai masalah. Tapi bagi kita justru bias menguntungkan. Misalkan saja, ada properti yang dimiliki oleh beberapa orang ahli waris dan diantara ahli waris ini pada berantem, bertengkar. Padahal, mereka ini mau menjua warisan tersebut. Karena kondisinya seperti itu, maka setiap kali ada calon pembeli selalu membatalkan niatnya, karena susahnya mengumpulkan para ahli waris tersebut, atau karena takut masalah lain yang akan timbul. Ini adalah masalah! Karena itu, kalau anda bisa menyelesaikan masalah ini maka anda bisa menawar properti ini dengan harga dibawah pasar. Properti bermasalah yang saya maksudkan, bukan properti yang secara hukum dalam sengketa. Properti yang saya maksudkan adalah properti yang secara hokum tidak ada masalah, tetapi masalahnya hanya pada pemiliknya atau kondisi bangunan. Dalam kaitannya dengan masalah pada bangunan, anda harus berpegang teguh pada prinsip ”properti jelek pada lokasi terbaik”. Bisa saja kondisi propertinya jelek karena tidak terawat, tapi kalau properti itu lokasinya didaerah strategis atau lingkungan yang baik, maka anda akan mendapat peluang untung besar. Contohnya, seperti sahabat saya yang membeli tanah didaerah sekitar komplek perumahan elite di Bogor. Dia membeli tanah untuk dibangun rumah seluas 700 m2 dengan harga hanya Rp170 ribu per m2. Harga ini sangat murah bila dibandingkan dengan harga tanah di komplek itu yang mencapai Rp1 juta per meter. Tanah ini berada dibelakang komplek yang dipisahkan oleh sungai kecil. Meski harga tanah ini murah, tapi ketika dijual tidak laku. Kebanyakan calon pembeli mundur (tidak jadi membeli) karena menganggap lokasi tanah ini bermasalah, tidak akses ke lokasi. Sahabat saya ini berpikir dan menemukan solusi dengan membangun jembatan penghubung. Setelah dikalkulasi, biaya membuat jembatan sebesar Rp100 juta. Jadi, total yang harus dikeluarkan untuk membeli tanah beserta membangun jembatan adalah Rp119 juta + Rp100 juta = Rp219 juta. Kalau dihitung dengan luas tanah 700 meter maka harga per meter
tanah ini hanya sebesar Rp313 ribu. Bandingkan dengan harga di komplek perumahan itu yang mencapai Rp1 juta. Seandainya dia mau jual lagi, maka minimal Rp500 ribu per meter tentu bukan harga yang mahal. Contoh lainnya seperti seorang pengusaha yang sedang
terlilit hutang dan dia harus menjual properti itu karena untuk segera menjual propertinya sebelum di lelang. Atau seorang pengusaha yang butuh uang cepat karena harus mengejar bisnis lain yang lebih menguntungkan.
(c) Lahan untuk dikonversi. Sebagai contoh, tanah sawah di konversi menjadi gudang tentu akan meningkatkan harga tanah. Bisa juga gudang dikonversi menjadi perkantoran. Dan masih banyak lagi contoh-contoh konversi penggunaan lahan termasuk konversi tanah kebon menjadi rumah tinggal.
2. Ketrampilan untuk mendanai properti. Banyak orang yang memiliki
keahlian atau ketrampilan untuk mendapatkan transaksi property tapi belum tentu mereka memiliki ketrampilan untuk mendanai transaksinya. Karena itu, tidak heran kalau transaksi property mereka seringkali gagal. Kemampuan mendanai ini tidak harus dari dana sendiri, tapi justru mendapatkan dana dari orang lain khususnya pihak perbankan.
3. Ketrampilan memasarkan kembali properti yang dibeli. Ketrampilan ini ada kaitannya dengan strategi memasarkan properti, khususnya bila anda berjual beli properti. Tapi kalau anda investor tulen (benar-benar investor), maka ketrampilan ini tidak wajib. Bila anda jual beli, anda bisa juga bekerja sama dengan properti agen untuk memasarkan properti anda. Bisa juga pasang iklan dan lainnya.
Faktor Penghambat Untuk Memiliki Properti
Anda mungkin sering memperhatikan banyak orang yang sesungguhnya memiliki penghasilan besar tapi sampai usianya yang sudah udzur, mereka belum memiliki properti. Selama hidupnya hanya menjadi ‘kontraktor’ atau tinggal di rumah kontrakan. Anda juga mungkin sering memperhatikan orang-orang yang penghasilannya kecil, bahkan terkesan tidak mungkin bisa membeli properti, tapi mereka punya properti lebih dari satu. Berikut ini adalah faktor penghambat orang untuk memiliki properti.
1. Keyakinan yang salah terhadap properti
Sebagian besar orang, memiliki minimal ada 2 keyakinan yang salah terhadap properti, yakni:
• Properti adalah barang mahal, karena itu hanya bias dibeli orang kaya. Sedangkan untuk kaya, butuh waktu lama bahkan sampai tua. Padahal, meski properti mahal, tapi properti itu memiliki keunikan karena bisa diperoleh dengan tanpa modal, alias gratis.
• Properti adalah barang masa depan. Artinya, orang menganggap bahwa untuk membeli properti tidak harus sekarang karena merupakan kebutuhan besar sehingga butuh waktu lama untuk mendapatkannya yakni di masa depan. Karena itu, sebagain besar orang lebih senang memprioritaskan barang-barang masa kini seperti gontaganti HP, mobil dan sejenisnya.
2. Kesalahan strategi dalam membeli property Kebanyakan orang menggunakan strategi membeli property dengan cara tunai. Mereka bertahun-tahun mengumpulkan uang muka atau membeli rumah seluruhnya dengan uang tunai. Kalau pun dengan menggunakan kredit, maka kreditnya pun prosentasenya relatif kecil. Bila kita perhatikan, kenaikan harga rumah itu jauh melebihi dengan kenaikan tabungan yang bisa kita kumpulkan (terutama berlaku bagi karyawan, atau pebisnis kecil). Sebagai ilustrasinya adalah sebagai berikut:
• Kalau anda mampu menabung Rp10 juta sebulan dengan disiplin, maka untuk membeli Rp1 milyar itu dibutuhkan waktu 100 bulan atau kurang lebih 8,5 tahun. Ini dengan asumsi harga rumah tidak naik. Padahal kita tahu, harga rumah pada 8,5 tahun yang akan datang bisa naik 4 kali lipat atau menjadi Rp4 milyar. Maka apakah anda bias membelinya?
• Anda mungkin akan bilang, BISA membeli rumah itu yang sekarang dengan harga Rp1 milyar dengan KPR. Tapi bagaimana dengan angsuran KPR-nya yang selama 8,5 tahun itu ditengah ketidakstabilan suku bunga dan krisis keuangan dunia? Bila angsuran KPR hanya dari uang pribadi yang anda dapatkan dari kerja, terasa sangat membosankan!
• Karena itulah perlu teknik bagaimana membeli property tanpa modal. Kalau pun anda harus menggunakan KPR, tapi risikonya kecil dan anda tidak mengangsur bulanan dengan uang pribadi anda. Tapi dari properti yang anda beli. Kalau pun properti anda disita karena properti yang anda beli tidak dapat dibayar angurannya, anda tidak rugi, karena anda membelinya tanpa modal. Meskidemikian, masih ada kemungkinan untung karena kenaikan harga properti.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar